住房信貸保險(xiǎn)起源

18世紀(jì)時(shí)，英國(guó)人建立"建設(shè)社團(tuán)"(房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu))。1831年，來(lái)自英國(guó)的移民在美國(guó)賓西法尼亞州建立了"牛津節(jié)儉會(huì)"，其會(huì)員是按月存款，成員需要購(gòu)房或建造房屋時(shí)可以向"建設(shè)社團(tuán)"或"牛津節(jié)儉會(huì)"借款，借款人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的期限分期償還。若不按期償還，"建設(shè)社團(tuán)"或"牛津節(jié)儉會(huì)"則擁有房屋。這種方式與現(xiàn)代的住房抵押貸款極為相似，實(shí)質(zhì)上宣告了抵押貸款的誕生。

我國(guó)現(xiàn)代意義上的"住房抵押"，是20世紀(jì)90年代內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)從香港引進(jìn)的。香港法律屬于英美法系的范疇，從廣義上看，香港法律中的抵押與傳統(tǒng)英美法中的抵押并無(wú)實(shí)質(zhì)性的差別。但香港法中的抵押在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面卻有著自己的特色，并在后期的發(fā)展中將按揭與抵押做了明顯的區(qū)分，這與大陸法系中對(duì)于按揭與抵押的界定較為統(tǒng)一。

住房信貸保險(xiǎn)的重要意義

我國(guó)由于住房保險(xiǎn)剛剛進(jìn)步，當(dāng)前人們對(duì)什么是住房信貸保險(xiǎn)還很陌生，相當(dāng)一部分人還不知道購(gòu)房為什么還要買保險(xiǎn)，對(duì)住房保險(xiǎn)有什么好處、保障范圍、具體內(nèi)容還不了解。隨著住房制度改革的深入，住房信貸將在廣大居民的住房消費(fèi)中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。但是，目前住房貸款的實(shí)施還受到一些條件的制約，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)。解決這一難題，保險(xiǎn)作為現(xiàn)代社會(huì)轉(zhuǎn)移化解風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，則完全可以在住房信貸業(yè)務(wù)中發(fā)揮重要的作用。

1.住房信貸保險(xiǎn)可以化解住房信貸的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。一般說(shuō)來(lái)，住房貸款有以下四種風(fēng)險(xiǎn):即道德風(fēng)險(xiǎn)、物質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)、行為風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)是指貸款人以弄虛作假的手段，來(lái)騙取銀行信任而獲得貸款或貸款后惡意違反貸款合同因此銀行會(huì)無(wú)法收回貸款而承受損失。物質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)則指貸款人因生病、受傷、發(fā)生人身意外或失業(yè)等，導(dǎo)致收入減少甚至沒(méi)有了收入，因而無(wú)法還貸，使銀行蒙受損失。行為風(fēng)險(xiǎn)是由于貸款人疏忽或誤解合同的有關(guān)規(guī)定而發(fā)生了違約行為，使銀行不能按期或按額收回貸款。規(guī)避這些投資風(fēng)險(xiǎn)，廣泛開(kāi)展住房貸款保險(xiǎn)，是行之有效的手段。

2.有利于解決借款者在無(wú)力還貸時(shí)的困境。俗話說(shuō)，天有不測(cè)風(fēng)云，人有旦夕禍福。借款者在還貸期間也會(huì)遇到各種風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)能力還貸的情況下，保險(xiǎn)公司就可以按照保險(xiǎn)的有關(guān)規(guī)定履行保險(xiǎn)責(zé)任，為借款者承擔(dān)還貸責(zé)任。這既是借款者購(gòu)買住房保險(xiǎn)的出發(fā)點(diǎn)和最終目的，也是保險(xiǎn)補(bǔ)償作用的最終體現(xiàn)。因此，適應(yīng)住房貸款的發(fā)展，建立健全住房保險(xiǎn)機(jī)制，對(duì)于防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，為住房消費(fèi)的發(fā)展提供有力支持，既有利于貸款者，又有利于借款者，成為維護(hù)雙方利益安全的保障。

3.住房信貸保險(xiǎn)客觀上能起到擴(kuò)大住房消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需的作用。有了住房信貸保險(xiǎn)制度，一方面銀行就會(huì)放心地發(fā)放貸款，不用擔(dān)心收不回來(lái)，另一方面消費(fèi)者個(gè)人也敢于借款，發(fā)生意外再不用擔(dān)心。這樣做的結(jié)果是既刺激了住房消費(fèi)，又對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需起到重要作用。隨著住房信貸的發(fā)展，居民購(gòu)房還會(huì)增加。國(guó)務(wù)院在《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中指出"要完善住房產(chǎn)權(quán)登記制度，發(fā)展住房貸款保險(xiǎn)，防范貸款人風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全"。這為我們發(fā)展住房貸款和住房保險(xiǎn)指明了方向。

我國(guó)的住房信貸保險(xiǎn)

1.概述

我國(guó)的住房信貸保險(xiǎn)是隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要是各財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人壽保險(xiǎn)公司，有些地方政府通過(guò)支持地方性住房擔(dān)保公司參與住房保險(xiǎn)。保險(xiǎn)產(chǎn)品包括:住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)、消費(fèi)信貸住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)和住房定期人壽保險(xiǎn)等。保險(xiǎn)的運(yùn)行方式是保險(xiǎn)公司與貸款銀行合作，委托貸款銀行代理保險(xiǎn)。從保險(xiǎn)規(guī)模、產(chǎn)品種類、運(yùn)行模式等方面來(lái)看，我國(guó)住房信貸保險(xiǎn)在整體上還處于起步階段。

在住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展初期，部分保險(xiǎn)公司就開(kāi)始介入住房消費(fèi)信貸保險(xiǎn)市場(chǎng)，最早出現(xiàn)的是住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)。這種保險(xiǎn)產(chǎn)品剛進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，曾因保險(xiǎn)公司對(duì)保證保險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制不力，發(fā)生了累積風(fēng)險(xiǎn)與公司償付能力增長(zhǎng)不匹配的問(wèn)題。1998年上半年，中國(guó)人民銀行原保險(xiǎn)公司要求各種保險(xiǎn)公司暫停經(jīng)營(yíng)此種業(yè)務(wù)，重新考慮保證保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，中國(guó)人民銀行頒布了《個(gè)人住房消費(fèi)信貸管理辦法》，該辦法第二十五條規(guī)定:"以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期間內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管。"該辦法第二十六條規(guī)定:"抵押期間內(nèi)借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn);在保險(xiǎn)期間內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的因借款人過(guò)錯(cuò)的損失，由借款人負(fù)全部責(zé)任。"該辦法推動(dòng)了住房信貸保險(xiǎn)的發(fā)展，各種保險(xiǎn)公司在原有住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)了消費(fèi)信貸住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(有的稱之為"房殼保險(xiǎn)")。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，這一保險(xiǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)上較受重視，特別是在大城市發(fā)展速度比較快，至2000年9月底已累計(jì)收取保費(fèi)約7億元。僅北京地區(qū)2000年上半年收取的保費(fèi)就達(dá)1.2億元以上，比以往歷年的總和還要多。住房信貸保險(xiǎn)為促進(jìn)住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，保證了國(guó)家宏觀調(diào)控政策的順利實(shí)施，對(duì)有效防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)起到了積極的作用。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的順利實(shí)施，以及住房制度的改革，個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)必將帶動(dòng)信貸住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

2.住房信貸保險(xiǎn)的種類

目前保險(xiǎn)公司提供的主要產(chǎn)品可分為兩大類:一類是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)的住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)、消費(fèi)信貸住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn);另一類是壽險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)的與人身險(xiǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)的住房定期人壽保險(xiǎn)。

3.住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)

該險(xiǎn)種的投保人是借款人，受益人是貸款人，當(dāng)借款人出現(xiàn)保險(xiǎn)責(zé)任約定的事項(xiàng)，在一定時(shí)間內(nèi)無(wú)法償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)代償給貸款人。以華泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司的商品房抵押貸款保證保險(xiǎn)為例:投保人是購(gòu)買商品房并以所購(gòu)商品房作為抵押物向銀行借款的年滿18~60周歲具有完全行為能力的人;被保險(xiǎn)人是向投保人提供商品房抵押貸款的銀行;保險(xiǎn)責(zé)任包括投保人喪失償還能力、投保人死亡無(wú)繼承人或受贈(zèng)人、投保人死亡而其繼承人或受贈(zèng)人無(wú)償還能力或喪失償還能力。投保人發(fā)生上述事項(xiàng)且連續(xù)三期未還款時(shí)，保險(xiǎn)公司負(fù)代償責(zé)任;保險(xiǎn)金額為投保人尚償清貸款合同的本息;年保險(xiǎn)費(fèi)和總保險(xiǎn)費(fèi)。年保險(xiǎn)費(fèi)為每年年初貸款余額加當(dāng)年利息乘以保險(xiǎn)費(fèi)率，總保險(xiǎn)費(fèi)為保險(xiǎn)期限內(nèi)各年度保險(xiǎn)之和。

4.消費(fèi)信貸住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

其保險(xiǎn)標(biāo)的和責(zé)任范圍與普通住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本一致，都是承保房屋的建筑結(jié)構(gòu)，不同的是它所保障的期限為整個(gè)貸款期限，保費(fèi)是一次性收取的。它主要是為保障由于住房信貸業(yè)務(wù)中抵押房屋損毀產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。以中國(guó)太平洋保險(xiǎn)公司個(gè)人住房保險(xiǎn)為例:投保人是個(gè)人住房的合法所有人;保險(xiǎn)責(zé)任是由于規(guī)定原因造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)損失和費(fèi)用支出，保險(xiǎn)人負(fù)賠償責(zé)任。規(guī)定原因包括:火災(zāi)、爆炸、雷擊、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、空中運(yùn)行物體的墜落等;保險(xiǎn)期限與"購(gòu)房借款合同"中約定的借款期限一致;保險(xiǎn)金額按"商品房銷售合同"載明的價(jià)格確定;保險(xiǎn)費(fèi)為保險(xiǎn)金額乘以保費(fèi)費(fèi)率。有的保險(xiǎn)公司采用現(xiàn)值法收取保險(xiǎn)費(fèi)，即在收取保費(fèi)時(shí)按一定的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)處理。

5.消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)

其保險(xiǎn)責(zé)任綜合了上述住房消費(fèi)信貸保證保險(xiǎn)和消費(fèi)信貸住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，是一種保險(xiǎn)責(zé)任比較寬泛的保險(xiǎn)產(chǎn)品。

6.住房定期人壽保險(xiǎn)

壽險(xiǎn)公司推出的住房定期人壽保險(xiǎn)一般屬于減額定期壽險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限與貸款期限相同，保險(xiǎn)額隨貸款余額的遞減而遞減，當(dāng)被保險(xiǎn)人發(fā)生意外傷害或疾病導(dǎo)致身故、全殘而無(wú)法償還貸款時(shí)，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)償還貸款。以中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司安居定期保險(xiǎn)為例:投保人是18~55周歲，身體健康，符合中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定的貸款條件向貸款人貸款購(gòu)房，貸款期限屆滿后年齡不超過(guò)70周歲者，均可作為被保險(xiǎn)人;保險(xiǎn)期間與被保險(xiǎn)人和貸款人簽訂的個(gè)人住房貸款合同期間相同;保險(xiǎn)責(zé)任是在保險(xiǎn)合同有效期內(nèi)被保險(xiǎn)人身故，保險(xiǎn)公司按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)的保險(xiǎn)金額給付保險(xiǎn)金。保險(xiǎn)金額逐年變動(dòng)，首年的保險(xiǎn)金額為住房貸款本金，以后各年的保險(xiǎn)金額包括剩余貸款本息;保險(xiǎn)費(fèi)交付方式分為躉交和年交，年交保險(xiǎn)費(fèi)的交費(fèi)期間為保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)期間。在北京地區(qū)還有專為住房公積金貸款提供的"喜洋洋消費(fèi)借貸者定期壽險(xiǎn)"，也是為借款人提供身故和全殘保障。

7.運(yùn)行模式

目前住房消費(fèi)信貸保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要采取以下模式:保險(xiǎn)公司向商業(yè)銀行貸款，各經(jīng)辦行分別簽訂代理保險(xiǎn)合同書，由經(jīng)辦行負(fù)責(zé)銷售和辦理保險(xiǎn)，并收取一定比例的手續(xù)費(fèi)。手續(xù)費(fèi)按照保監(jiān)會(huì)有關(guān)規(guī)定確認(rèn)保險(xiǎn)手續(xù)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式(如建設(shè)銀行上海、北京、廣東分行的手續(xù)費(fèi)分別為保險(xiǎn)費(fèi)的15%，8%和10%)。

借款人在獲準(zhǔn)貸款后，到經(jīng)辦行簽訂保險(xiǎn)合同，辦理保險(xiǎn)手續(xù)。保險(xiǎn)合同的主要內(nèi)容包括:保險(xiǎn)人名稱和住所;投保人、被投保險(xiǎn)人名稱和住所以及人身保險(xiǎn)受益人的名稱和住所;保險(xiǎn)標(biāo)的;保險(xiǎn)責(zé)任和責(zé)任免除;保險(xiǎn)期間和保險(xiǎn)責(zé)任的開(kāi)始時(shí)間;保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額;保險(xiǎn)費(fèi)以及支付辦法;保險(xiǎn)金賠償或者給付辦法;違約責(zé)任和異議處理;訂立保險(xiǎn)合同的日期。

建立住房信貸保險(xiǎn)制度是發(fā)展住房信貸保險(xiǎn)的關(guān)鍵和保證，從我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)住房信貸保險(xiǎn)以來(lái)，不論是保證保險(xiǎn)還是房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其發(fā)展變化只是在保險(xiǎn)責(zé)任方面做一些修改，沒(méi)有適合市場(chǎng)需求的更多險(xiǎn)種出現(xiàn)，選擇的余地較小。這使我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求。我國(guó)住房信貸保險(xiǎn)存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在如下方面:

1)險(xiǎn)種不能滿足市場(chǎng)需求，生命力不強(qiáng)。目前僅消費(fèi)信貸房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)得到了較好的發(fā)展，其他險(xiǎn)種的發(fā)展較慢，這從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了為什么有些產(chǎn)品的生命力不強(qiáng)。

2)住房信貸保險(xiǎn)產(chǎn)品推出的時(shí)間短，統(tǒng)計(jì)分析工作基礎(chǔ)較為薄弱，數(shù)據(jù)資料不全，單個(gè)險(xiǎn)種的效益情況不清，缺少各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確損失率，給科學(xué)合理擬訂費(fèi)率帶來(lái)一定的難度。由于住房信貸業(yè)務(wù)是長(zhǎng)期業(yè)務(wù)，與其配套的保險(xiǎn)也都是長(zhǎng)期險(xiǎn)種，僅以目前兩三年的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)尚不能準(zhǔn)確地得出損失率的結(jié)論。

3)住房信貸保險(xiǎn)條款費(fèi)率單一，不能與保險(xiǎn)標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)程度的多樣性相匹配。住房信貸業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)具有多樣性，不同的貸款方式和貸款手續(xù)、不同的房產(chǎn)，具有不同的風(fēng)險(xiǎn)，而現(xiàn)在提供的是同一條款和同一費(fèi)率，這種做法不能給被保險(xiǎn)人提供適合的保障，最終將阻礙住房信貸保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

4)傭金支付方式尚需進(jìn)一步研究。由于住房信貸保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)是一次性收取的，傭金也一次性按比例支付，當(dāng)借款人提前償還貸款，要求退保時(shí)，傭金的扣減存在不合理問(wèn)題。

針對(duì)上述問(wèn)題，為發(fā)展我國(guó)住房信貸保險(xiǎn)制度，應(yīng)盡快達(dá)到以下目標(biāo):

1)保險(xiǎn)產(chǎn)品的多樣化，根據(jù)市場(chǎng)需要，開(kāi)發(fā)出能夠提供全方位保險(xiǎn)服務(wù)的住房信貸保險(xiǎn)，使受保人能有多種選擇。

2)費(fèi)率擬訂科學(xué)化。除費(fèi)率擬訂的基本原則外，還要考慮房屋結(jié)構(gòu)、貸款條件、歷史數(shù)據(jù)等因素，科學(xué)地?cái)M訂出合理的費(fèi)率。

3)建立科學(xué)合理的核算方式。

4)建立良好的保險(xiǎn)、銀行協(xié)作關(guān)系。住房信貸保險(xiǎn)中的保證保險(xiǎn)需要個(gè)人消費(fèi)信用體系的支持，而借款人的信用審查是銀行貸款的前提條件，保險(xiǎn)公司借助銀行掌握的借款人的履約情況，可以降低因個(gè)人信用問(wèn)題而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。